恒大、碧桂园、万科不能说的秘密

自房改以来，中国房地产业一路高速成长，在城镇化率从30%增长到60%，不仅催生了百万亿级的行业，也产生了数以万计的房企，并涌现出很多知名的房地产企业，比如恒大、万科、碧桂园。他们在血雨腥风的地产界砥砺前行，终于取得了当今的成就，为中国城市化进程做出了很大贡献。

此外，在金融圈里还流传着这样一句话，房地产企业强者恒强，排名靠前的房地产企业品牌好，营销出色，资金回笼快，现金流充足，土地储备充裕，对于债务保障程度高，那么他们怎么形成这些优势的?下文我们将为大家剖析这些龙头房地产企业护城河和核心竞争力在哪里。

图1 碧桂园、恒大、万科主营业务收入

数据来源：好买基金研究中心、Wind

数据区间：2009年-2018年

我们统计了恒大、碧桂园和万科10年成长业绩，其中碧桂园从178多亿增长至3800多亿;恒大从50多亿增长至4600多亿;万科从488亿增长至3000亿。

高成长的背后是恒大、碧桂园和万科通过产业链上下游的整合以实现更优的运营提效与成本控制效果。那他们是如何进行产业链整合的呢?

首先，要保持这么高成长的业绩，产品标准化是必然选择。在产品没标准化之前，地产企业拿到土地之后根据当地客户的需求设计个性化产品，而对于上游供应商来说，需要根据房地产企业的需求设计不同的零部件，那么整个开发周期将拉长，对于那些高周转的房地产企业来讲，这将是灾难，拖慢开发节奏意味着资金回笼变慢，无法支撑企业高速成长。因此，产品简单供应链才简单，开发效率才快。而万科、恒大、碧桂园等，无不是在多年前就已经开始推行产品标准化，并作为支撑其规模化扩张的重要手段。

以万科产品标准化为例，万科会基于土地属性与项目价值进行产品品类划分四大系列、八大品类。万科根据低端、中端、中高端、高端，制定Town系列(郊区住宅)、City系列(城郊住宅)、Golden系列(城市住宅)和Top系列(高端住宅)，此外再根据土地价值对于四大系列产品再进行细分，例如万科的高端系列，如土地位于城市稀缺地块或占有城市稀缺景观资源，定义为城市私享品类;如位于郊区，占有稀缺景观资源，定义为郊区私享品类(图2)。

图2  万科产品系列

数据来源：好买基金研究中心

其次，在产品标准化之后，再对组装成产品的零部件进行标准化。通过将一个项目划分为五个公共模块与五个单体模块，设置整个产品适配体系。其中公共模块有公共景观工程模块、公共智能工程模块、公共管网工程模块等;单体模块有栏杆工程、铝合金门窗工程、入户门工程、首层大厅、地下室大堂、室内装修等。

最后，在零部件标准化之后，针对不同模块设置多档次的建造标准以及对应的成本指标，即成本标准化。例如，万科针对高层和洋房别墅产品的单体和公共模块有严格成本标准。

至此，万科在不同属性的土地上建造满足不同客户需求的产品时，需要做的就是选择题，难度极大降低，效率大大提升，成本控制也更为有效。因此，标准化才能规模化，规模化才能获得集中采购的成本优势。

再看恒大、碧桂园如何获得成本优势的：

恒大主要通过专业化协作进行产业链整合。

具体来说，通过建立战略合作联盟进行产业链整合，从2007年开始恒大每年举办战略合作伙伴高峰会，不断与更多上下游企业建立合作，引入供应商保持持续不断的良性竞争，建立以低价者多得的机制，鼓励供应商以价赢量。

现恒大已与国内外800多家知名企业建立了合作联盟，通过稳中有升的采购量要求供应商提供稳中有降的价格，降本增效成果明显，从2008至2013年5之间恒大整体采购成本降低了20%，其中门锁五金、水晶灯、入户门成本下降尤为明显(如下图3所示)。

此外，建立核心战略合作伙伴机制，与供应商长期稳定合作。“反哺”战略合作伙伴，促进其快速发展，实现共赢，增加供应商对其的黏性。

图3  恒大2008-2013年采购成本趋势图

数据来源：好买基金研究中心

碧桂园又是另外一种模式进行产业链整合(全产业链系)。

碧桂园颠覆了房地产外包经营模式，其“一条龙”开发模式几乎覆盖了房地产开发的所有环节，包括项目定位、设计、建筑、装修、建材、营销和物业管理等，攫取价值链上每一环的利润，并借此实现低成本和快速度开发。

如下图所示，碧桂园几乎在房地产开发每一个环节均有行业前列的公司，例如广东博意建筑设计院(甲级资质)、广东鸿业管桩有限公司(行业前三)、广东腾越建筑工程公司(建筑一级资质)、顺茵绿化设计工程有限公司(被杨国强誉为碧桂园核武器)、广东碧桂园物业服务有限公司(上市)。

图4  碧桂园产业链公司

数据来源：好买基金研究中心

因此，碧桂凭借全产业链体系，以及专注三四线城市开发经验，在三四线城市疯狂攻城掠地。一般项目图纸设计1天即可完成，多数项目可以在获得土地使用权后几天内开工(凭借合理的前置设计以及政府部门畅通的沟通渠道)。施工总承包内部直委或战略合作，快速开工，在三四五线城市普遍推行“456策略”，即4个月开盘预售，5.5个月资金回正，6个月资金再次周转，碧桂园将高周转运模式用到了极致。

采购成本方面，碧桂园学习沃尔玛模式，通过统一采购的模式，削减单一供应商采购总额的比例控制成本。因此，碧桂园建筑造价普遍比竞争对手低。

结语：

房地产企业强者恒强原因是，这些龙头企业具有强大的产业链整合能力，强大的产业链整合能力不仅提升开发效率而且使企业获得了成本优势。

这才是这些这些龙头房地产企业的护城河和核心竞争力(行业壁垒之一)，也是其余中小地产公司望尘莫及的原因之一。